Hiện nhu cầu phân khúc nhà ở thương mại ở có giá dưới 25 triệu đ/m2 chiếm đến 70% – 80% lượng cầu nhưng nguồn cung trên thị trường lại rất ít.
Sau hơn một năm Chính phủ ban hành Nghị quyết số 84/NQ-CP và giao Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thương mại giá rẻ (tháng 5.2020). Hiện mục tiêu này vẫn khó khả thi, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang tăng giá mạnh như hiện nay… Cùng chúng tôi phân tích rõ hơn vấn đề này trong bài viết sau nhé!
Mục lục
Thiếu hụt lượng nhà ở giá thấp
Nhu cầu nhà ở giá thấp của người dân chưa bao giờ dừng lại tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, chính họ cũng gặp khó khi giá nhà ngày một tăng cao. Báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ; giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM do khan hiếm nguồn cung; dự án mới được mở bán. Trong quý I/2021, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5 – 10% so với quý IV/2020.
Tại Hà Nội, đa số dự án mới được đầu tư xây dựng thuộc phân khúc trung cấp; và có giá bán dao động từ 30 đến hơn 40 triệu đồng/m2; tập trung nhiều tại các quận Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Gia Lâm…Thậm chí, nhà phân khúc bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 ở cả hai đô thị lớn không còn. Ngay như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bình dân tại Đặng Xá; Gia Lâm (Hà Nội) hiện nay cũng không còn mức giá 20 triệu đồng/m2.
Giá căn hộ chênh lệch nhiều
Vẫn còn có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn cả nước. Còn tại TPHCM, căn hộ chung cư thuộc phân khúc này có giá cao hơn tại thị trường Hà Nội; dao động trong khoảng 35 – 45 triệu/m2. Trong khi đó, nhiều dự án căn hộ thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tại Hà Nội, TPHCM đang thiết lập mức giá rất cao.
Theo thống kê, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20% – 30% thị trường; tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Còn nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70% – 80% thị trường; nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.
Thị trường BĐS chưa thực sự được kiểm soát
Tại buổi làm việc với Bộ Xây dựng tháng 5 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng phải có chiến lược chủ động phát triển thị trường BĐS. Dựa trên chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước; của các vùng, các địa phương gắn với phát triển thị trường nhà ở hài hòa, hợp lý; mức giá phù hợp với các đối tượng khác nhau. Trong đó rất coi trọng phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, các đối tượng yếu thế.
Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng, thị trường BĐS chưa thực sự được kiểm soát; chưa có chiến lược cụ thể, chưa gắn với chiến lược phát triển nhà ở một cách hài hòa, hợp lý. Dòng tiền đang chủ yếu hướng vào phân khúc BĐS dành cho người giàu. Trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp còn thiếu. “Phải điều tiết bằng quản lý nhà nước bằng cơ chế thuế. Tránh tình trạng dòng vốn chỉ chảy vào chung cư cao cấp, biệt thự, mua để đấy không sử dụng. Trong khi các đối tượng thu nhập thấp thiếu nhà ở” – Thủ tướng chỉ rõ.
Đặc biệt, Thủ tướng cũng nhấn mạnh, chiến lược phát triển BĐS phải gắn với công bằng và tiến bộ xã hội. Cùng với đó, phải nhanh chóng thiết kế các chính sách về mua; thuê mua nhà ở có thời hạn, chỉ như vậy mới huy động được các nguồn lực cho phát triển nhà ở và bảo đảm công bằng xã hội.
Còn nhiều vướng mắc chưa được thông qua
Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm qua, hệ thống pháp luật về nhà ở đã ngày càng được hoàn thiện; để phù hợp với điều kiện thực tiễn của đất nước. Tuy nhiên, bộ này thừa nhận vẫn còn có sự lệch pha cung cầu do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn cả nước; hầu hết quan tâm đầu tư các dự án nhà ở thương mại theo giá thị trường; phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao; dẫn đến thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp dành cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp hoặc trung bình.
Thực hiện nhiệm vụ được Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.
Liên quan đến dự thảo này, Bộ Xây dựng cho biết đã gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, theo ý kiến của Bộ Tư pháp thì các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất),; Luật Nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư); Luật Thuế (miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)…
“Nghị quyết của Chính phủ không phải là hình thức văn bản quy phạm pháp luật; sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện. Nếu được Chính phủ ban hành” – Bộ Xây dựng nêu khó khăn.
Hướng giải quyết các vấn đề
Giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2).
Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ xem xét; cho phép Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ “Xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp” theo hướng: Giao Bộ Xây dựng phối hợp với các bộ; ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở; có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp; thu nhập trung bình để sửa đổi, bổ sung đồng bộ vào Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai; và các pháp luật khác có liên quan theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.
Các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp cần được quy định lại trong Luật Đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất); Luật Nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư); Luật Thuế (miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)…Nghị quyết của chính phủ không phải là hình thức văn bản quy phạm pháp luật; sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện nếu được Chính phủ ban hành.
