Báo cáo thị trường bất động sản của một số công ty vừa được công bố cho thấy vấn đề giá các căn hộ bình dân trên thị trường TPHCM ngày càng tăng. Giá nhà được dự báo sẽ tiếp tục còn tăng cho tới khi nguồn cung mới được cải thiện. Người dân đang phải chi trả mức giá cao hơn cho nhà ở với chất lượng mức bình dân.
Trước đó, số liệu của Bộ Xây dựng công bố cũng cho thấy, đa số dự án chung cư mới xây dựng ở thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã có giá từ 30 – 45 triệu đồng/m2. Nhà ở có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chiếm rất ít, hầu như chỉ có ở khu vực xa trung tâm thành phố.
Mục lục
Giá bán căn hộ bình dân ngày càng tăng
Cụ thể, theo nghiên cứu của JLL Việt Nam; tỉ lệ giá bán ở phân khúc bình dân so với thu nhập đã đạt mức 5,4 lần; gần bằng ngưỡng kỷ lục 5,8 lần vào năm bùng nổ sốt đất 2007.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam cho rằng; có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường bất động sản vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ. Quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khan hiếm. Do đó, khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng hạn chế; khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.
Thứ hai, giai đoạn cuối năm 2018, thủ tục phê duyệt các dự án mới bị trì hoãn; khiến các chi phí phụ phát sinh và được tính vào giá bán. Ngoài ra, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn; cộng với giá vật liệu xây dựng tăng cũng một lần nữa khiến giá bán tăng.
“Đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra” – bà Trang nhận định.
Giá trong thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại
Tuy nhiên, cũng theo bà Trang, mặt bằng giá chung đang tăng nhanh hơn nhiều so với các yếu tố hỗ trợ nguồn cầu như mức tăng thu nhập. Do đó tốc độ tăng giá trong thời gian tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại.
Trong khi đó, theo báo cáo của DKRA Vietnam, nhiều dấu hiệu cho thấy so với đầu năm; thị trường căn hộ có thể sẽ tăng giá khoảng 5-10% trong nửa cuối năm vì một số lý do. Cụ thể, nguồn cung mới chưa có dấu hiệu dồi dào hơn; giá thép và vật liệu xây dựng tăng, tác động đến chi phí của chủ đầu tư và lạm phát có dấu hiệu tăng so với quý trước và năm 2020.
Tại khu vực TPHCM và vùng phụ cận, DKRA Vietnam dự kiến nguồn cung mới trong nửa cuối năm ở phân khúc đất nền khoảng 7.000-8.000 sản phẩm; nhà phố/biệt thự khoảng 5.000-7.000 căn, còn căn hộ từ 10.000-15.000 căn.
Trong số này, nhiều dự án bị đẩy lùi hoặc thay đổi tiến độ từ quý 2 do tình hình dịch COVID-19 bùng phát lần 4. Phân khúc căn hộ vẫn là sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở TPHCM. Tuy nhiên, căn hộ vừa túi tiền vẫn chưa có dấu hiệu xuất hiện trở lại. Trong khi loại hình căn hộ cao cấp và hạng sang vẫn chiếm tỉ lệ lớn trong tổng nguồn cung mới.
Nguồn cung căn hộ giá rẻ dần biến mất
Nguồn cung căn hộ giá rẻ biến mất khiến giấc mơ an cư của người dân ngày càng xa tầm với. Theo Sở Xây dựng TPHCM, từ đầu năm đến nay; đơn vị này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn hình thành trong tương lai của 14 dự án với 11.948 căn hộ. Trong đó, phân khúc cao cấp với mức giá trên 40 triệu đồng/m2 chiếm đến gần 59% thị phần với 7.040 căn. Phân khúc tầm trung giá từ 20-40 triệu đồng/m2 chiếm hơn 41% với 4.908 căn. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 đã “biến mất” trên thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM – cho rằng; tình trạng “lệch pha” khiến thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững. Với thực trạng hiện nay, để kéo giảm giá nhà là rất khó. Nhà ở xã hội thì nguồn cung nhỏ giọt. Hàng loạt dự án đắp chiếu khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời.
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra, để phát triển nhà ở giá rẻ, Chính phủ cần đưa ra các giải pháp hỗ trợ như các chính sách liên quan đến thuế cho nhà phát triển dự án; đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép các dự án trong phân khúc giá thấp; phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm.
Nguyên nhân của việc giá căn hộ đang tăng dần
Mức giá các dự án mới tại thị trường sơ cấp đang cao do chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng mạnh. Ví dụ như nguyên vật liệu và giá đất đầu vào; thời gian hoàn tất thủ pháp lý của dự án kéo dài. Bởi vậy, các chủ đầu tư không thể bán dự án sơ cấp với giá rẻ dẫn đến thị trường thứ cấp tăng theo.
Cụ thể hơn, trong chi phí xây dựng thì vật liệu chiếm khoảng 60%. Khi giá nguyên vật liệu như sắt, thép, xi măng, cát… “leo thang” thì giá bất động sản sẽ tăng theo. Đơn cử như từ cuối năm 2020, giá thép tăng từ 30 – 40%; gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc giảm giá thành.
Tình trạng sốt đất kéo dài ở một số địa phương thời gian qua đã khiến giá đất không ngừng thiết lập mặt bằng mới. Điều này kéo theo chi phí đất gia tăng trong quá trình mua bán các dự án hoặc đấu giá đất. Đây cũng là yếu tố đẩy giá nhà tăng cao.
